มาตรการ LTV ปี 2569 คืออะไร? คนซื้อบ้านหลังแรกและหลังที่ 2 ควรรู้

สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในปี 2569 คำว่า LTV เป็นหนึ่งในเรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนยื่นกู้ เพราะเกี่ยวข้องโดยตรงกับวงเงินสินเชื่อและเงินที่ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมไว้เอง

ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV โดยกำหนดเพดาน LTV สูงสุดไว้ที่ 100% ในบางกรณี สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570

LTV คืออะไร?

LTV ย่อมาจาก Loan to Value Ratio หรืออัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน

อธิบายง่าย ๆ เช่น หากบ้านมีมูลค่าหลักประกัน 5 ล้านบาท และเกณฑ์ LTV อยู่ที่ 100% เพดานตามเกณฑ์ก็สามารถรองรับสินเชื่อได้สูงสุดเท่ากับมูลค่าหลักประกันนั้น

อย่างไรก็ตาม LTV 100% ไม่ได้หมายความว่าผู้กู้ทุกคนจะได้รับอนุมัติวงเงินเต็ม 100% เพราะธนาคารยังต้องพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ประวัติเครดิต และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้แต่ละรายด้วย

ซื้อบ้านหลังแรกในปี 2569 เป็นอย่างไร?

สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย สัญญาแรกและมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท เกณฑ์เดิมก็เปิดให้มีเพดาน LTV สูงสุด 100% อยู่แล้ว จึงไม่ได้เป็นกลุ่มที่เปลี่ยนแปลงมากจากการผ่อนคลายรอบนี้

แต่สำหรับที่อยู่อาศัยที่มี มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มาตรการชั่วคราวในปัจจุบันเปิดให้เพดาน LTV เป็น 100% ได้ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก

แล้วคนซื้อบ้านหลังที่ 2 ล่ะ?

นี่คือกลุ่มที่ได้รับผลจากการผ่อนคลาย LTV ค่อนข้างชัดเจน

สำหรับที่อยู่อาศัยที่มี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป ปัจจุบันกำหนดเพดาน LTV ไว้ที่ 100% เป็นการชั่วคราวเช่นกัน

จึงช่วยลดข้อจำกัดด้านเงินดาวน์ตามเพดาน LTV สำหรับผู้ที่มีสัญญาสินเชื่อบ้านเดิมและต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงที่มาตรการมีผล

สรุปเกณฑ์ LTV ที่ควรรู้ในช่วงปี 2569

มาตรการผ่อนคลายปัจจุบันมีผลสำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569–30 มิถุนายน 2570

LTV 100% แปลว่าไม่ต้องมีเงินก้อนเลยหรือไม่?

ไม่จำเป็นเสมอไป

แม้เกณฑ์ LTV จะเปิดเพดานให้สูงสุดถึง 100% แต่ผู้ซื้อยังควรเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และเผื่อกรณีที่ธนาคารอนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่ต้องการ

ก่อนยื่นกู้ควรตรวจสอบเรื่องสำคัญ เช่น ราคาประเมินของธนาคาร รายได้และภาระหนี้เดิม วงเงินที่คาดว่าจะได้รับ ดอกเบี้ยสินเชื่อ ค่าใช้จ่ายวันโอน และเงินสำรองหลังซื้อบ้าน

คนซื้อบ้านปี 2569 ควรวางแผนอย่างไร?

มาตรการ LTV ที่ผ่อนคลายขึ้นช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นให้กับทั้งคนซื้อบ้านบางกลุ่มและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านเพิ่มเติม แต่สิ่งสำคัญยังคงเป็น ความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรเปรียบเทียบสินเชื่อจากหลายธนาคาร คำนวณค่างวด และเผื่อค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นหลังรับโอน ไม่ควรดูเพียงว่าสามารถกู้ได้เต็มราคาหรือไม่

ซื้อบ้านหลังแรกหรือหลังที่ 2 ปี 2569 รู้ LTV ก่อนช่วยวางแผนง่ายขึ้น

สำหรับปี 2569 เกณฑ์ LTV มีความผ่อนคลายมากขึ้น โดยในหลายกรณีสามารถมีเพดานสินเชื่อได้ถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน

คนซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทมีเพดาน 100% อยู่แล้ว ขณะที่มาตรการชั่วคราวช่วยเปิดเพดาน 100% ให้กับ สัญญากู้ตั้งแต่หลังที่ 2 ของที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

แต่สุดท้ายวงเงินจริงยังขึ้นอยู่กับการพิจารณาของแต่ละธนาคาร ดังนั้นการเช็กความพร้อมทางการเงินก่อนซื้อบ้านยังเป็นเรื่องสำคัญที่สุดครับ